不動産経営Q&A
不動産購入前（建築前）によくある質問
■税金まで考えた上で、一番キャッシュ（現金）の残るような投資物件の購入を考えますが、物件の種類（一棟マンション・区分所有・戸建て等）や構造（木造・RC造等）でお勧めのものはありますか？
「キャッシュが残りやすい」物件の種類や構造というものはありません。
不動産経営における手残りのキャッシュ（現金）は、大まかにこのように計算されます。
手残りのキャッシュ＝家賃収入－経費－税金
「家賃収入」の大きさは、物件の規模や立地、築年数、空室率等によって決まってきます。また、物件の個性によるところも大きく、一概に「この物件の種類や構造が有利」ということは言えません。例えば、規模や立地によっては、新築のRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションよりも、中古の木造１棟アパートの方が家賃収入の大きいこともあります。
「経費」についても、例えば同じRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションであっても、新築と築古物件ですと、当然、新築の方がメンテナンス費用はかかりません。また、エレベーターや受水槽の有無などによっても経費の額が大きく変わります。
さらに、物件の構造（木造・RC造・SRC造など）や築年数（新築・中古）によっても、毎期、減価償却費（※）として計上できる経費の金額が変わってきます。
※減価償却とは、建物などの取得価額を、数期間に渡って経費として按分していく考え方です。
「税金」（所得税、法人税等）は、基本的な考え方として、家賃収入から経費をマイナスした「所得」に対して課税されます。したがって、物件の種類や構造によって金額が変わるものではありません。ただし、毎年納付する固定資産税の金額については、物件の規模や構造等によって変わってきますので、シュミレーションの際には注意が必要です（一般的に、同じ規模であれば、木造よりもRC造やSRC造の方が建築費用が高くなる分、固定資産税も大きくなる傾向にあります）。
まずは、その物件の種類や構造に関わらず、賃貸経営に係る将来の資金計画をシュミレーションしていただき、税引き後の手残りがどれくらいあるのかを算定してみると良いと思います。
その上、不動産に投下した資金がどれくらいの期間で回収できるのか、どのような条件ならば回収が可能なのかを吟味していただき、購入や建築の意思決定を行なっていただくことになります。
当事務所でも、キャッシュフロー・シュミレーションのお手伝いをさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。
■賃貸不動産の購入を考えていますが、購入時にはどのような経費や税金がかかるのでしょうか？
不動産の購入時には、土地・建物の取得（建築）費用のほか、主に以下のような税金と諸経費がかかります。
| 税金の種類 | 内容 |
| 登録免許税 | 土地や建物を購入したり建築する場合には、所有権の保存登記や移転登記が必要になります。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。 また、融資を受けて不動産を取得する場合には、借入金に対する抵当権設定の登録免許税もかかってきます。 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する税金です。取得後（建築後）6ヶ月～１年くらいの間に各都道府県から「納税通知書（納付書）」が届きますので、金融機関で納付します。 |
| 不動産売買契約書の印紙税 | 不動産の売買契約書や建物の建築に係る工事請負契約書、ローン借入れのための金銭消費貸借契約書等の契約書には印紙税がかかります。契約書の金額の大きさによって税額が変わります。 |
| 経費の種類 | 内容 |
| 不動産仲介業者への仲介手数料（仲介取引の場合） | 不動産を仲介によって取得した場合、不動産業者に対して仲介手数料が発生します。 |
| 登記手続を依頼する司法書士への報酬 | 登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用です。 |
これらの取得時の税金・諸経費を見込んだ「余裕のある資金計画」を立てた上で、金融機関からの融資を受けるべきでしょう。特に、不動産取得税は忘れた頃にやってきますので、注意が必要です。
■投資物件として賃貸用マンションの購入を考えてます。自分でも融資が受けられるのでしょうか？また、その場合、どのような金融機関から融資が受けられるのでしょうか？
不動産投資でどの程度の融資を受けられるかは、ご自身の給与水準や自己資金、保有資産、投資のステージ、物件の銀行評価などによって大きく変わってきます。
以下、投資のステージごとに分けて考えてみたいと思います。
（１）給与所得があり、初めて不動産投資をする場合
・年収の6倍～20倍程度まで融資を受けられる可能性があります。具体的な年収としては、400～500万円前後（金融機関によって異なります）が１つの目安になるようですが、それ以下であっても自己資金や保有資産の状況によっては融資の可能性はあります。
・スルガ銀行やオリックス銀行、静岡銀行、滋賀銀行、北陸銀行、日本政策金融公庫、ＳＢＪ銀行、三井住友トラストＬ＆Ｆ、クレディセゾン、ソニー銀行など、個人向け融資（アパートローンなど）を積極的に行なってるところから融資が出やすいようです。ただし、融資が出やすい反面、全体的に金利は高めになります（公庫の場合、金利は低めですが融資期間が短くなる等、金融機関によって特徴があります）。
・賃貸マンションの黒字経営と借入金の返済の実績を作っていくことで、２棟目・３棟目の購入も可能となり、資金を蓄積していくことができます。
（２）給与所得が一定以上あり、保有資産がある場合
・自己資金を１～３割程度いれる事により、より規模の大きな物件を低金利で購入することが可能となります。物件購入時に多額の自己資金が必要となるため、一定以上の年収や資産をお持ちの方が対象となります。
・金融機関は、都市銀行が視野に入ります。
■個人での不動産購入後、開業届けを提出する必要がありますでしょうか？また、開業届け以外にも必要な手続きがありますか？
個人で不動産賃貸業を新たに開始した時は、開始した日から１か月以内に「個人事業の開業届」、２か月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出します。忘れないように、両者はセットで提出することが多いです。
特に、「所得税の青色申告承認申請書」には、次のような大きなメリットがあるため、必ず提出しておきたいところです。
・賃貸事業を事業的規模（5棟又は10室以上）で営んでいる場合、６５万円の所得控除が得られます（事業的規模に達しない場合は所得控除は１０万円となります）。
・青色事業専従者給与として、配偶者や親族へ給料を支給して、所得の分散による節税を行なうことが出来ます。その場合には、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。
・３０万未満の減価償却資産については、全額をその年の必要経費とすることができます（少額減価償却資産の特例、限度あり）。対象資産の例としては、不動産の賃貸事業に用いるパソコン、机・椅子、コピー複合機、電話機器、備品・消耗品などが上げられます。
・不動産所得で赤字が発生し、その後３年以内に黒字になった場合、黒字となった年の課税所得から赤字分を差し引くことができます。不動産の取得初年度や、建物の大規模修繕時には一時的に赤字が出やすいですが、青色申告により節税を図ることができます。
このように青色申告承認申請書を提出すれば、様々な税務上のメリットを享受できますので、忘れずに提出するようにしましょう。
